1기 신도시 재건축 특별법? 용적률 500%? 리모델링 VS 재건축 | "노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법"

2023년 2월 7일, 정부가 소위 1기 신도시 특별법으로 알려진 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’을 공개했다. 앞서 정부는 1기 신도시 특별법을 발의하여 기존 30만 가구 규모의 1기 신도시에 10만 가구 이상을 추가로 공급하겠다는 계획을 발표한 바 있다.

주요 골자는 재건축 사업 추진을 위해 안전진단을 면제 또는 완화해주고, 재건축 사업의 핵심 변수인 용적률도 상향 해주겠다는 내용을 담고 있다.

형평성을 위해 특별법 적용 대상은 1기 신도시 뿐 아니라 다른 노후 계획도시도 포함한다. 해당되는 지역은 1기 신도시(분당, 일산, 평촌, 중동, 산본), 서울 개포, 고덕, 상계, 목동 및 부산 해운대, 대전 둔산, 광주 상무, 인천 연수지구 등 전국 49개 주요 택지지구이다.

국회는 충분한 의견수렴 과정 및 국회 협의 과정을 거쳐 2월 중 특별법을 발의하겠다고 하였지만 3월 4일 현재까지도 발의되었다는 뉴스는 없다. 따라서 아직 법안 전문이 공개된 것이 아니기 때문에 향후 추이를 주시해야 할 것이다.

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◇ 재건축 혜택을 받으려면 여러 단지를 묶어서 함께 진행해야 한다?

현재 거론되는 내용들을 보면 형평성 논란을 피하고자 ‘준공 20년이 경과한 100만㎡ 이상 택지’ 에만 특별법을 적용할 예정이라 실질적으로는 여러 단지를 한꺼번에 묶어서 특별정비구역으로 지정해야만 재건축 수혜를 받을 수 있다고 한다. 정확한 내용은 법안의 전문이 공개되어야 알 수 있을 것이다.

 

 

 

◇ 재건축 연한 20년 적용?

이번 특별법은 재건축 연한을 기존의 30년에서 20년으로 대폭 축소하는 내용을 담고 있다. 도시가 노후화되기 전에 미리 체계적으로 재정비 할 수 있도록 하겠다는 의지다.

 

 

 

◇ 용적률 500% 가능?

이번 특별법이 적용되면 용적률이 최대 500%까지 상향 조치될 전망이다.

2종 일반주거지역의 경우에는 3종 일반주거지역이나 준주거지역 수준을 적용하여 용적률을 300%까지 높여주고, 역세권 등 일부 지역은 최대 500% 용적률을 적용 해준다고 한다.  

용적률 500% 가 적용되면 기존에 높은 용적율로 사업성이 낮아 재건축 대신 리모델링을 택했던 단지들이 대거 재건축을 진행하는 방향으로 돌아설 것으로 보인다. 보통 용적율 180%가 재건축이냐 리모델링이냐를 가르는 기준점이기 때문에 용적률이 180% 가 넘는 1기 신도시 단지들의 경우 재건축을 추진할 사업성이 나오지 않아 리모델링은 추진한 바 있다. 

통상 용적률 300% 적용시 아파트는 35층까지, 용적률 50% 적용시 50층까지 지을 수 있다.

 

 

 

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◇ 리모델링 혜택 추가

특별법은 리모델링 혜택 추가 항목도 포함할 예정으로, 리모델링을 추진 시 증축가구 수를 현행 15% 보다 늘린 20%까지 허용할 방침이다.  

 

 

 

◇ 재건축 초과이익 환수제

재건축 초과이익 환수는 유지되며, 통상적으로 진행되는 공공임대주택 또는 공공분양, 기반시설, 생활 사회 간접자본, 기여금 등의 다양한 방식으로 진행 가능할 예정이다.

 

 

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◇ 특별법에 대한 우려: 용적률 500%가 현실적인가?

파격적인 특례 내용을 담고 있는 특별법에 대한 우려도 많다. 특히, 충분한 도시 인프라가 확보되지 않은 상황에서 용적률 500% 를 적용하면 소위 닭장 아파트가 되어 주민들의 선호도가 떨어진다는 우려가 있다. 특히, 고밀개발을 할 경우에는 그에 맞게끔 인프라(공원, 학교, 도로 등) 기반 시설을 새로이 해야 하는데, 그만큼의 여유 공간이 있느냐는 것이다.

또한 이주대책에 대한 우려도 있다. 이처럼 큰 규모의 노후도시 정비 사업이 동시 다발적으로 이루어진다면 대규모 이주 수요가 발생하여 큰 혼란을 야기할 수도 있다는 것이다.

 

특별법이 어떻게 진행될 지는 향후 추이를 지켜봐야 할 것이다.